2022. 4. 18. 14:33ㆍ세금관련정보
다주택자는 양도소득세(이하 양도세)가 중과됨은 물론 장기보유특별공제도 적용이 배제됩니다. 2021. 6월부터는 중과율이 더욱 높아져 양도세 때문에 매도하기도 어려운 상황입니다.
부동산의 재산세와 종합부동산세가 대폭 인상되어 보유하기도 어려운데 양도하기도 쉽지 않아, 어떤 형태로든 세법의 변화가 있지 않을까 생각해 봅니다.
이번 포스트에서는 #다주택자양도세중과제외 대상주택을 다시 한번 확인하는 차원에서
#1세대3주택이상양도세중과제외 대상주택에 대해 정리해 둡니다.
먼저 양도세 중과 내용은 다음과 같습니다.
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※ 양도세 중과 내용
- 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택의 양도 시 주택 보유 수에 따라
. 2주택자는 기본세율 + 20%
. 3주택자는 기본세율 + 30%를 중과함
* 양도세 기본세율 : 양도차익 금액에 따라 6% ~ 45%임
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- 2021.6월부터 변경적용되는 양도세 세율은 아래와 같습니다.
■ 양도세 주택수 산정 기준
- 아래 주택은 조정대상지역 여부와 관계없이 양도세가 중과 적용되는 주택 수에 포함됩니다.
. 수도권, 광역시, 세종시에 소재하는 주택
. 수도권, 광역시, 세종시 이외의 지역에 소재하는 주택으로 기준시가 3억원을 초과하는 주택
. 주택 수에는 조합원 입주권과 분양권도 포함됨
- 양도세가 중과되는 때는 중과대상인 주택보유자가 조정대상지역 내의 주택을 양도(매도)할 때이며, 조정대상지역이 아닌 주택을 양도할 때는 중과되지 않습니다.(조정대상지역이 아닌 주택은 매도시 양도소득세가 중과되지 않고 기본세율만 적용됩니다.)
■ 1세대 2주택자 양도소득세 중과제외 대상 주택
1) 수도권·광역시·세종시 외 지역(광역시 지역의 군 및 읍·면 제외)의 양도 당시 기준시가 3억원 이하의 주택(* 이 주택은 보유주택수 계산에서도 제외됨)
2) 3주택 이상자의 중과제외 대상 주택(*아래의 ■ 1세대 3주택 이상자 양도소득세 중과제외 대상 주택 )
3) 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 다른 시·군 소재 주택(취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유 해소 후 3년 이내 양도시) 및 수도권 밖 주택(해당 사유 해소 후 3년 이내 양도시)
4) 직계존속 등 동거봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택
5) 혼인 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택
6) 소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(소송확정판결일로부터 3년 이내 양도시)
7) 상기 1) ~ 6)의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우 해당주택
8) 일시적 2주택인 경우의 종전 주택(다른 주택 취득일로부터 3년 이내 양도시)
* 조정대상지역의 일시적 2주택은 다른 주택 취득일로부터 1년 이내 양도시 / *일시적 2주택 내용은 별도 확인 필요
9) 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(「도시 및 주거환경정비법」 상 정비구역 내 주택은 제외)
10) 상속주택과 일반주택을 소유하고 있는 1세대의 일반주택
11) 장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대의 거주주택
12) 조정대상지역 지정 전 매매계약 체결 후 계약금을 지급받은 경우(2018.8.28. 이후 양도분부터 적용)
13) 보유기간이 10년 이상인 주택을 2019.12.17. ~ 2020.6.30. 기간 중에 양도하는 경우
■ 1세대 3주택 이상자 양도소득세 중과제외 대상 주택
(1) 수도권·광역시·세종시 외 지역(광역시 지역의 군 및 읍·면 제외)의 양도 당시 기준시가 3억원 이하의 주택(* 이 주택은 보유주택수 계산에서도 제외됨)
(2) 장기매입임대주택 ; 임대사업등록후 8년 이상 임대한 주택(2018.3.31. 이전 등록한 경우 5년 이상 임대)
- 민간매입 임대주택사업자의 등록임대주택 : 수도권 6억원 이하(비수도권 3억원 이하), 임대료 증가율 5% 이하의 주택으로 다음에 해당하는 주택은 제외
. 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내에 소재하는 주택을 취득한 경우
. 2020.7.11. 이후 아파트를 종전 「민간임대주택법」에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우
. 2020.7.11. 이후 종전 「민간임대주택법」에 따른 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우
- 건설임대주택 : 대지 298㎡ 이하, 건물연면적 149㎡ 이하, 임대료 증가율 5% 이하 주택을 2호 이상 임대한 경우
. 단, 2020.7.11. 이후 종전 「민간임대주택법」에 따른 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우는 제외함
- 「민간임대주택법」 개정법률에 따라 말소되는 등록임대주택의 임대의무기간 내에 등록말소신청하는 경우 등록말소 이후 1년 이내의 주택(단, 「민간임대주택법」에 따른 임대의무기간의 1/2 이상 임대한 경우로서 임대기간 외 다른 요건을 모두 충족한 경우에 한정)
- 「민간임대주택법」 개정법률에 따라 말소되는 등록임대주택으로서 임대의무기간이 종료한 날 등록말소된 주택(임대기간 외 다른 요건을 모두 충족한 경우에 한정)
(3) 「조세특례제한법」(이하 조특법)상 감면대상 주택
- 조특법 제97조, 제97조의2에 따른 장기임대주택
.1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 등
* 법령에 보다 많은 내용이 포함되어 있으므로 자세한 내용은 해당 법령 참조
- 조특법 제98조~제98조의3, 제98조의5~제98조의8에 따른 미분양주택 등
. 95년11월1일 ∼ 97년12월31일 및 98년3월1일 ∼ 98년12월31 의 기간 중에 미분양 국민주택을 취득하여 5년 이상 보유·임대 후 양도하는 주택 등
* 법령에 보다 많은 내용이 포함되어 있으므로 자세한 내용은 해당 법령 참조
- 조특법 제99조~제99조의3에 따른 신축주택 등
. 98년5월23일 ∼ 99년6월30일(국민주택은 99년12월31일) 기간 중에 신축 및 최초 분양받은 주택(고가주택 제외)
* 법령에 보다 많은 내용이 포함되어 있으므로 자세한 내용은 해당 법령 참조
(4) 10년 이상 무상 제공한 장기사원용 주택
(5) 「문화재보호법」에서 규정한 문화재주택
(6) 상속받은 주택(상속개시일로부터 5년 이내의 주택)
(7) 저당권 실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도시 )
(8) 5년 이상 운영한 장기가정어린이집 등
(9) 상기 1) ~ 8)의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택
(10) 조정대상지역 지정전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우(2018.8.28. 이후 양도분부터 적용)
(11) 보유기간이 10년 이상인 주택을 2019.12.17. ~ 2020.6.30. 기간 중에 양도하는 경우
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